จากกรณีโรงงานกิ่งเเก้วไฟไหม้ ที่ส่งผลกระทบหลายๆ ครอบครัวต้องอพยพย้ายบ้าน เนื่องจากอยู่ในรัศมีที่อาจจะได้รับอันตรายทั้งจากแรงระเบิด ควัน และสารพิษ อาจจะทำให้หลายๆ คนเกิดความสงสัยในเรื่องของ “ผังเมือง” บริเวณนั้นว่าเป็นอย่างไร…
ที่ดินผืนหนึ่งๆ ที่เราเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ได้หมายถึงเราสามารถที่จะทำอะไรกับที่ดินนั้นได้ตามใจชอบ เพราะถ้าเป็นแบบนั้น ลองนึกภาพว่าสภาพของเมืองคงวุ่นวายและยากต่อการจัดการ หน่วยงานกรมโยธาธิการและผังเมืองจึงมีภารกิจในการออกแบบ “ผังเมือง” เพื่อให้เมืองเติบโตไปได้ในทางที่ดีและเป็นระเบียบขึ้นทำให้เมืองสวยงาม นอกจากจะเป็นการพัฒนาการสาธารณูปโภคของเมือง ทั้งการบริหาร การขนส่ง การประปา การสาธารณสุข การศึกษา แล้วยังเป็นการพัฒนาให้รองรับการขยายตัวของจำนวนประชากรในอนาคต
เพื่อนๆ รู้หรือไม่ว่า หากเราทำความเข้าใจเรื่อง “ผังเมือง” และเข้าใจว่าพื้นที่ไหน ตั้งอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีอะไร? นอกจากจะช่วยเรื่องการเลือกทำเลที่เหมาะสมแล้ว ยังสามารถช่วยให้เราสามารถคำนวณราคาซื้อ-ขายที่เหมาะสมได้ว่าควรจะเป็นเท่าไหร่ ? หรือแม้กระทั่งช่วยเราตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้งในการซื้อบ้านได้อีกด้วย เพราะทำเลแต่ละที่ในกริดสีต่างๆ นั้นจะมีข้อกำหนดหรือลักษณะการใช้ประโยชน์จากที่ดินบริเวณนั้นๆ แตกต่างกันไป บางพื้นที่ก็ห้ามสร้างโรงงาน ห้ามสร้างปั๊มน้ำมัน ห้ามสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ ซึ่งหากเรารู้เรื่องนี้จะทำให้เราสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดิน และจัดการกับที่ดินตรงนั้นได้อย่างคุ้มค่า หรือประเมินมูลค่าได้อย่างเหมาะสมอีกด้วย
วันนี้แอดมินขอกล่าวถึง “ผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล” ที่มีการแบ่งประเภทที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้งานออกเป็น 6 ประเภท หลายเฉดสี
1. ที่ดินประเภทอยู่อาศัย แบ่งโซนออกเป็น 3 สี ยิ่งเข้มยิ่งแปลว่ามีปริมาณการ “อยู่อาศัย” ในพื้นที่หนาแน่น และมีรหัสกำกับคือตัว “ย.” ตั้งแต่ ย.1-ย.10
เริ่มกันที่เฉดสีอ่อน ที่ดินอยู่อาศัย “สีเหลือง”ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ ตั้งในทำเลแถบชานเมือง กำกับด้วยรหัสตั้งแต่ ย.1–ย.4 เป้าประสงค์คือต้องการให้มีสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยที่ดี จึงมีการกำหนดรูปแบบอาคารที่อยู่อาศัยมาเกี่ยวข้อง โดยที่ดิน ย.1 สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ขณะที่ที่ดิน ย.2 เป็นต้นไป สร้างทาวน์เฮาส์ได้ ส่วนที่ดิน ย.3 เป็นต้นไปสามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและกลางได้ ด้านที่ดิน ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ที่ดินอยู่อาศัย “สีส้ม” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง อยู่ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือตั้งแต่ ย.5-ย.7 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตร จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
โดยจุดประสงค์ของที่ดิน ย.5 เน้นรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ขณะที่ ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม ส่วน ย.7 มุ่งรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในบริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ด้านที่ดินอยู่อาศัย “สีน้ำตาล” ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูงตามเฉดสีเข้มสุด แน่นอนว่านี่คือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือ ย.8-ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากที่ดินมีมูลค่าสูง โครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้งต่างๆ จึงผุดกลางใจเมือง ทั้งคอนโดมิเนียม และเรสซิเดนส์
ความแตกต่างคือ ย.8 จะเน้นให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ ฟาก รหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ส่วน ย.10 จะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
ใช้ “สีแดง” เป็นตัวแทนพื้นที่ที่มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ โดยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น รหัสกำกับมีตั้งแต่ พ.1-พ.5 แตกต่างกันไปตามลักษณะของทำเลที่ตั้ง
โดย พ.1 และ พ.2 เน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน ในการกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในบริเวณชานเมือง ต่างจาก พ.3 ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น
ส่วนที่ดิน พ.4 มีวัตถุประสงค์ที่จะเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย ตบท้ายด้วย พ.5 ด้วยจุดประสงค์ที่ใหญ่และกว้างขึ้น จึงให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
“สีม่วง” คือตัวแทนของที่ดินประเภทนี้ รหัสคือ อ.1-อ.3 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก รวมถึงสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงกับอาคารชุดขนาดใหญ่ได้ โดยที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลพิษน้อย, อ.2 เน้นอุตสาหกรรมการผลิต ส่วน อ.3 กำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง ใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
สีผังเมืองของที่ดินประเภทนี้มี 2 แบบ คือ “สีขาวและมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว” เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มุ่งสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม รหัสกำกับมีตั้งแต่ ก.1 – ก.3 โดยพื้นที่ ก.1 มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงในการเกิดอุทกภัย ส่วน ก.3 จะส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อยบริเวณชายฝั่งทะเลด้วย นอกจากนี้ยังมี “สีเขียว” เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม รหัส ก.4 และ ก.5 มุ่งส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย
มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ แสดงด้วย “สีน้ำตาลอ่อน” รหัสกำกับคือ ศ.1 และ ศ.2 จุดประสงค์มุ่งอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์ การบริการ และการท่องเที่ยว เพื่อส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว
6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
แสดงเป็น “สีน้ำเงิน” รหัส ส. เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ ยกตัวอย่าง ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน
ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ โดยที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งาน ได้มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม
อ่านมาถึงตรงนี้ แอดหวังเพื่อนๆ น่าจะได้ความรู้ ความเข้าใจเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ของที่ดินในแต่ละประเภทต่างๆ ใน “ผังเมือง” มากยิ่งขึ้น ทั้งนี้สามารถตรวจสอบรายละเอียดของการใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 เพิ่มเติมได้ที่ อ้างอิง: http://cpd.bangkok.go.th:90/web2/NEWCPD2556/001_cpd56.pdf
สำหรับเพื่อนๆ ที่ต้องการเช็กบ้านของเรานั้นมีข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ของที่ดินแบบไหน อยู่ในเขตอุตสาหกรรม โรงงานหรือไม่ ไม่ยากเลยแค่เปิดเว็บแผนที่ออนไลน์ NOSTRA map จากนั้นเลือกที่ชั้นข้อมูล เลื่อนไปด้านล่างสุดจะมีให้เลือกเป็น “ข้อมูลผังเมือง” เท่านั้นก็สามารถเช็กผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดได้แล้วหรือง่ายๆ คลิก https://map.nostramap.com/NostraMap/?layer/CityPlan/th
หากองค์กรไหนที่ต้องการข้อมูลผังเมืองแบบละเอียดเพื่อการวิเคราะห์เชิง Location ร่วมกับ Software ทางด้าน Business intelligence หรือ geographic information system (GIS) กดเข้าไปอ่าน และกรอกรายละเอียดให้ทีมงานติดต่อกลับได้ที่ https://www.nostramap.com/map-for-gis-th/
หรือโทร. 02 2266 9940 ติดต่อฝ่ายขาย “ข้อมูลผังเมือง”
** ปัจจุบันข้อมูลผังเมืองของกรุงเทพและปริมณฑล ที่แสดงอยู่บนเว็ป NOSTRA จะเป็นผังเมือง ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ปี ที่ประกาศใช้เมื่อปี 2556 และสิ้นสุดประกาศเมื่อปี 2561 แต่เนื่องจากยังไม่มีการประกาศใช้ผังเมืองใหม่จึงยังยึดตามฉบับเดิมไปก่อน หากมีการประกาศใช้เมื่อไหร่ NOSTRA จึงจะทำการอัปเดตอีกครั้ง
ขอขอบคุณข้อมูลประกอบบทความ :
– https://zmyhome.com
– www.humanitarianlibrary.org
– วารสารกรมโยธาธิการและผังเมือง Urban Land Use Planning in Thailand ดร.นิพันธ์ วิเชียรน้อย
– https://www.scb.co.th/th/personal-banking/stories/city-planning-color-zones.html
– http://cpd.bangkok.go.th:90/web2/NEWCPD2556/001_cpd56.pdf
